No Cebasi Responde de hoje eu quero discutir um conflito que muitos investidores têm que é o de não saber se continuam com o imóvel investido, que está disponibilizado para aluguel, para terceiros, ou se vende esse imóvel e investe esse recurso nas oportunidades que o mercado financeiro oferece Quem faz a pergunta é a Nany, que pergunta o seguinte, ou traz uma reflexão da seguinte forma: E a Nany termina dizendo que ela é conservadora
Bom, Nany, para você e para os incontáveis brasileiros e pessoas mundo afora que têm uma propriedade e que sentem que o aluguel não remunera adequadamente essa oportunidade, esse investimento que está à disposição, uma reflexão importante: a Nany fala que tem um imóvel que vale R$ 300 mil, esses R$ 300 mil, teoricamente deveriam render um aluguel na faixa de 0,4% a 0,6% do valor do imóvel, considerando uma média de 0,5%, deveria render R$ 1500 por mês que é o que ela cobra de aluguel Só que a Nany diz que ela ficou responsável pelo condomínio, o que é bastante estranho, Nany Você deveria rever esse contrato, por quê? Porque o usuário do condomínio, o usuário da estrutura física que está lá funcionando, é o inquilino e não você, então, tecnicamente, quando se propõe um imóvel para aluguel, negocia-se um valor de aluguel e negocia-se que o inquilino assuma não só o condomínio, mas o IPTU também, eventuais custos que tem no dia a dia de uso da propriedade Ele teria esse custo se fosse proprietário do imóvel Ele está pagando aluguel
Na prática, quando você assume esse condomínio, você está perdendo uma parte da rentabilidade que seria sua, fazendo com que você esteja recebendo R$ 1 mil de aluguel por um imóvel que vale R$ 300 mil Isso é uma rentabilidade na casa de 0,33% do valor do imóvel que é bastante baixa, mas por outro lado, você não tem total liberdade de decidir isso Pode ser que o mercado te condicione a fazer isso, às vezes em um condomínio tem muitos apartamentos disponíveis para aluguel, é o preço que outros proprietários praticam e você tem que praticar aquilo que o mercado impõe, não aquilo que você gostaria de fazer Vamos supor que essa seja a situação A dúvida é: R$ 300 mil que estão alocados de maneira a te render 0,33% ao mês, até a caderneta de poupança, a ineficiente caderneta de poupança vai te render sempre acima desse valor, não seria mais interessante vender os R$ 300 mil e aplicar? A resposta é: depende
O seu imóvel vale R$ 300 mil, quanto desse valor realmente é seu? Quanto vai ser perdido em, primeiro, pagamento de impostos Você pagou quanto por esse imóvel? Se for R$ 100 mil, para chegar nos R$ 300 mil, tem R$ 200 mil de lucro, pelo menos 15% desse lucro serão perdidos, 15% de R$ 200 mil, por exemplo, seriam R$ 30 mil, já não são R$ 300 mil, e sim R$ 270 mil Segundo ponto importante: eventuais custos que você tenha para vender esse imóvel, tem uma sobre demanda na região, vai ter que anunciar, vai ter que baixar preço, o preço não é aquele que você gostaria de receber, mas aquilo que o proprietário, futuro proprietário está interessado em pagar ou pode pagar para você Na prática, você estima que o valor é R$ 300 mil, tem que avaliar com cuidado se esse valor, realmente, vai estar na sua mão na hora de investir Segundo ponto, o aluguel não é a referência de rentabilidade do imóvel, o aluguel é uma das referências
Um imóvel ou qualquer propriedade imobiliária, ela vai, ao longo do tempo, gerar riqueza para você de duas formas: com rendimento de aluguel e com a valorização desse imóvel Se você tem um imóvel que vale R$ 300 mil em uma região que já se desenvolveu, que já recebeu as melhorias necessárias de infraestrutura, já tem um shopping center próximo, por exemplo, e você percebe que não tem muito o que evoluir, não tem muito o que melhorar, está na hora de vender realmente Se esse imóvel tem potencial de valorização, porque está em uma região periférica da cidade, porque é uma região que faz parte de um projeto, de um plano diretor do Município, do Estado, alguma infraestrutura pode chegar, isso é confirmado com conversas imobiliárias, por exemplo, você deve permanecer com esse imóvel porque apesar do aluguel estar barato, há um potencial de incremento do preço desse imóvel ao longo do tempo Agora, considerando que ele não tem potencial de valorização, considerando que, realmente, você não tenha muito lucro a tirar desse imóvel, o ideal seria vender e investir em algum produto de renda fixa Você diz que tem perfil conservador
Você, ao abrir conta em uma corretora, em um banco qualquer, você vai fazer uma avaliação do perfil de investidor chamado API, é um documento que tem algumas perguntas a serem respondidas e com base nas respostas que você dá a esse documento, vai se medir o seu real perfil de investidor Você diz que é conservadora, em um cenário de economia em recuperação, mesmo o mais conservador dos investidores deveria ter uma pequena parcela do seu patrimônio em algo que caracterize renda variável: um fundo multimercado, um fundo de ações, algum tipo de investimento que oscile com o tempo para trazer rentabilidade acima da renda fixa Você pergunta quanto você vai ganhar com isso A conta não é muito difícil de fazer, em um cenário que a Selic está, razoavelmente, baixa, você vai ganhar alguma coisa próxima de 0,3%, 0,4% ao mês, acima da inflação, o aluguel que você ganha de 0,33%, também pode ser considerado acima da inflação porque todo ano vai ter uma correção pelo IGP-M A gente compara a rentabilidade dos investimentos livres de inflação com a rentabilidade normal do aluguel
Você vai perceber que na renda fixa hoje, não se ganha muito acima do que se ganha no aluguel justamente porque parte do lucro imobiliário está na valorização do imóvel Vale a pena migrar? Vale, desde que você busque informações sobre o mercado financeiro, procure seguir orientações de especialistas, abra uma conta em uma corretora de valores e veja a carteira recomendada de investimentos para um perfil conservador que sempre vai ter alguma parcela em renda variável e busque ganhos, sensivelmente, acima do que a renda fixa proporciona Sempre com um pouquinho de dinheiro em renda variável para aproveitar a oportunidade de uma economia em recuperação O que vai dizer se você deve vender ou não o seu imóvel, é muito mais o potencial de valorização dele do que qualquer outra informação que esteja a sua disposição Espero ter ajudado, espero que você faça boas escolhas em seus investimentos e que você continue rentabilizando bem o capital que não é pequeno que você já construiu na sua vida
Sucesso em suas escolhas
