Dicas de investimentos em imóveis, com Gustavo Cerbasi

Bom é inegável que um dos principais sonhos de nós brasileiros é ter a casa própria Muita gente até paga um aluguel com certo ressentimento porque a gente pode ficar décadas e décadas pagando para o aluguel, e no final das contas não ficamos com nada e por outro lado quem opta pelo financiamento vai pagar valores mensais também, só que ao final, né, pode se tornar o proprietário de um imóvel

Mas até que ponto que isso compensa financeiramente? Será que é sempre mais viável financiamento Será que o aluguel não é uma boa opção? E depois que a gente se torna dono de um, ou mais imóveis será que compensa alugar esse imóvel? Todo mês recebendo do nosso inquilino, ou existem outras formas mais interessantes de investimento? Essas são umas das perguntas que a gente vai responder no vídeo de hoje Meu nome é Seiiti Arata da Arata Academy E o vídeo de hoje nós temos uma aula oferecida pelo melhor educador financeiro do Brasil do ano de 2012, Gustavo Cerbasi Esse vídeo de hoje ele é focado em investimentos em imóveis

É um vídeo de acesso livre pra todo mundo que acompanha nosso canal da Arata Academy no YouTube Se você também tá inscrito no nosso curso financeiro 'A Classe Alta', você pode fazer o seu login na área de membros Lá dentro você pode baixar o mapa mental também fazer o download desse mp3, além de acesso a todas as nossas aulas Espero que você goste Roda o vídeo

Olá amigos Seiiti Arata da Arata Academy conversando mais uma vez com o amigo Gustavo Cerbasi Como vai Gustavo? Tudo bom? Prazer falar com você novamente, Seiiti e nosso tema é interminável aqui né Podemos falar muitas e muitas aulas sobre o assunto finanças, planejamento, dinheiro, investimentos Então uma honra mais uma vez ter a oportunidade de compartilhar meu conhecimento com os membros e os seguidores da Arata Academy Muito bom Eu tô navegando pelas múltiplas perguntas que nós recebemos e tão segmentadas principalmente, passado aí o ano de 2012 que tivemos a grande felicidade de ver a nossa comunidade te elegendo como o melhor educador financeiro do ano

Uma grande honra 2012 e também nesse começo de ano agora houve um grande aquecimento na área de imóveis E com isso vem muitas perguntas das pessoas, em especial eu anotei aqui o Décio Shibata, André, eles perguntam: – financiar ou viver de aluguel? Eu vou até entrar em um pouco mais de detalhes, né, o Diego Kurisaki, Wagner Rufino perguntaram isso, mas a Natália em especial, ela entra um pouquinho mais de detalhes, ela diz: – Gustavo fala em mais de um livro dele que ele acha melhor alugar do que comprar um apartamento financiado, porque se a gente economiza a diferença entre o aluguel e a prestação, depois de um tempo a gente tem mais dinheiro Mas o que eu nunca entendi a ideia é que muitos financiamentos são regidos pela tabela SAC e, portanto, as prestações vão diminuindo, no entender dela, e os alugueis pela inflação vão subindo Será que ele pode explicar um pouco mais como é que isso fica ao longo do tempo? Bom legal

É primeiro relacionado a uma resposta relacionada à ideia do alugar, né, ou comprar algo financiado, se isso vale a pena ou não Vamos entender que morar num imóvel alugado, tem o custo de você desfrutar do bem de outra pessoa, quem é proprietário do imóvel Quando você compra o seu imóvel e financia junto ao banco, à financeira, existe o custo de você alugar o dinheiro da financeira enquanto você não quita esse compromisso Então na prática quando você compra o imóvel financiado você não deixou de alugar, você simplesmente mudou aquilo o elemento que está sendo alugado, ele deixou de ser um imóvel e passou a ser dinheiro

O que deve ser ponderado é o que que vale mais a pena? Vale a pena o custo de você continuar pagando a moradia enquanto você põe o seu dinheiro pra trabalhar em outras oportunidades, sejam de investimentos, sejam de investimento em cursos pra sua carreira, fortalecer o seu currículo, ou vale de repente você pagar o custo do aluguel pra você não ter mais a preocupação de mudança de moradia, ter a tranquilidade de se estabilizar no seu cantinho Então, existe uma análise de investimento dos dois lados, porque ambos são investimentos Optar por um imóvel alugado é uma decisão de investimento Quando a gente entra na questão da tabela de financiamento tabela SAC ou Price, matematicamente ou financeiramente as tabelas são equivalentes Tecnicamente nós recomendamos a tabela SAC, o mercado adotou a tabela SAC como sendo a mais interessante a mais prática pro segmento de financiamento de imóveis, justamente pelo mecanismo de concentrar o custo financeiro no início do processo

Então se você hoje começa a pagar pela tabela SAC o financiamento do imóvel a prestação é significativamente mais alta do que se você comprasse pela tabela Price e com o passar dos anos essa prestação vai caindo Então óbvio que se a taxa dos juros no mercado crescer ao longo do tempo você terá uma grande vantagem por ter adotado um sistema em que o seu peso financeiro vai ficando menor ao longo do tempo Só que você tá especulando ao contar com esse elemento A grande vantagem da tabela Price da tabela SAC na verdade é você ter a oportunidade de concentrar a quitação, o esforço de quitação do seu imóvel numa fase da sua vida em que você está com a certeza da empregabilidade com a renda conhecida, sem as dúvidas que vão surgindo ao longo do tempo e à medida que você vai evoluindo na sua carreira, não importa muito se você está exposto ou não ao risco de empregabilidade Ao risco de conseguir continuar empregado ou mudar a sua carreira O risco de você não pagar esse financiamento é menor porque a prestação é decrescente, mas em termos financeiros as tabelas são equivalentes Então na prática vale a pena? Eu considero a dívida do imóvel e também a dívida do automóvel, sendo elas duas dívidas bem analisadas submetidas a

eu considero como dívidas planejadas ou planejáveis que você normalmente vai assumir, pra evitar dívidas não planejáveis como aquela dívida no cartão de crédito, no cheque especial, prestações de roupas, telefones, de bens que tem taxas de juros embutidas nas prestações bem mais altas, né Então vamos dizer que o custo que você paga no financiamento, custo financeiro de financiamento é o preço pago pela preservação de outras formas de planejamento, como a condução de um plano de previdência, com formação de investimentos pra compra de um outro imóvel no futuro ou pra alguma reserva pras férias, etc Então vamos dizer que enquanto você está assumindo uma dívida planejada consciente do quanto você está gastando, você está fazendo um bom negócio, desde que esteja dando boa oportunidade de uso ao dinheiro que você não comprometeu na quitação antecipada desse imóvel ou num aumento de uma entrada vamos dizer assim, que aliviasse a sua dívida nesse processo Gustavo deixa eu formular um pouquinho a questão, agora pensando nas pessoas que costumam dizer o seguinte: – não, alugar apartamento, alugar casa não é comigo, porque eu tô pagando e no final das contas eu não fico com nada Agora, se eu entro num bom financiamento de um imóvel, eu vou pagando basicamente aquele mesmo valor se eu consigo quebrar em pedacinhos pequenos e no final das contas eu termino com algo que é meu Até que ponto esse raciocínio tá correto ou que elementos que eu tô desconsiderando nessa minha explicação simplificada que a gente escuta muito por aí? É normalmente quando você considera que ao final do processo terá o seu imóvel, você está ignorando que se estivesse no aluguel, não talvez o aluguel do mesmo imóvel né, mas o aluguel de um imóvel adequado praquele momento da sua vida

O seu imóvel deveria crescer com a evolução da sua família com a evolução da sua renda, da sua condição de empregabilidade e renda na carreira Então digamos que você esteja alugando um imóvel adequado pro seu momento de vida e não se precipitando em comprar um imóvel que será bom nos próximos trinta anos da sua vida que é o erro que muita gente comete Nesse processo você está sim pagando algo que não pagando por algo que não será seu, que é o aluguel, mas você está deixando de usar o dinheiro em moradia, podendo usar esse dinheiro em outras oportunidades que pode ser desde a formação de investimentos como também pode ser, como eu disse, o fortalecimento da sua carreira No final se você deixa o aluguel de lado e opta pela compra da moradia, você terá um apartamento lá na frente Agora se você opta pelo aluguel e não pelo financiamento e faz bons investimentos, você pode ter vários apartamentos ao final de vinte ou trinta anos de um processo de investimento Então o que se deixa de ponderar é essa oportunidade que tende a ser aprimorada ao longo da vida, as pessoas vão acumulando conhecimento, habilidades, experiências e obviamente o que parece ser um dinheiro que pouco se multiplica hoje Pouco se multiplica porque você tem mil reais, cinco mil reais, dez mil reais, e pouco dinheiro gera pouco rendimento

Mas que com o passar do tempo, existe o tal do efeito exponencial, quem tem cem mil reais no mínimo vão render quatro ou cinco mil reais por ano Né quem tem um milhão de reais no mínimo vai render quarenta a cinquenta mil reais por ano E esse esforço de acumular patrimônio seja pra viver do rendimento dele, seja pra usar esse patrimônio pra montar um negócio, por exemplo, é um esforço extremamente recomendável hoje numa situação em que existem boas oportunidades de investimento, a economia está crescendo E quem se envolve com o mercado de investimentos vai colher bons resultados Excelente explicação

A Andreia Ziasch pergunta: – investir em imóveis para alugar, você considera um bom negócio, Gustavo? E uma outra pergunta é: – imóvel alugado a imóvel parado eu tenho que alugá-lo? E com relação à depreciação do inquilino talvez não vale a pena, talvez é melhor eu vender aquele imóvel que tá parado e aplicar o dinheiro? Essas são perguntas desdobramentos do Antônio Resende Legal então primeiro responder a pergunta da Andreia, se vale a pena Andreia, quando a gente analisa os indicadores né e hoje saiu eu tava acompanhando as notícias no rádio aqui O vídeo vai ficar muito tempo aí disponível na internet mas a cada bimestre, a cada trimestre saem acompanhamentos da evolução do desempenho dos aluguéis, da evolução dos preços dos imóveis nas grandes cidades brasileiras, no mundo como um todo

E normalmente quando as pessoas veem pelo rendimento médio do aluguel, tá na casa dos ponto quarenta e cinco porcento, meio porcento ao mês do valor do imóvel Muitos se decepcionam porque dizem que na poupança ganham a mesma coisa sem ter que pagar imposto de renda Cuidado, tá porque o investimento em imóveis ele traz um conjunto de rendimentos que é composto pelo rendimento do aluguel, mais a valorização do imóvel Então eu considero que investimento em imóveis não é um investimento para obter rendimento de aluguel O bom investimento de imóveis é aquele que leva em consideração a tendência de prosperidade da região que esse imóvel está localizado, essa tendência de prosperidade vai acontecer ao longo do tempo

E o aluguel é uma forma de você amenizar seus custos de você romper aí o, vamos dizer, ajustar o valor do seu imóvel pela inflação, né É um elemento que reforça a sua capacidade de aumentar o valor do imóvel ao longo do tempo desde que você faça uma boa escolha Comprar imóvel para aluguel, eu acho que é estratégia de aposentado A pessoa que pode ter um grande patrimônio vai por uma parte ali num VGBL, como seguro pra sua família, vai comprar quatro, cinco imóveis pra ter uma rendinha ali com risco diluído no caso ter um inquilino aí saindo do imóvel, vai ter um ou dois produtos de renda fixa, um fundo imobiliário, então distribuindo o seu capital em várias alternativas com rendimento baixo mas sem a preocupação de valorização desses bens A pessoa vai ter uma renda garantida

Em relação à pergunta do Antônio quando ele pergunta se vale a pena deixar o imóvel parado Óbvio Antônio que se você fez um uma aquisição de um imóvel com um bom potencial de valorização numa região que ainda tem pouca demanda de inquilinos ou que muitas pessoas estão investindo nesse processo, você sabe que vai valorizar, mas a concorrência por inquilinos é muito grande, ou os inquilinos talvez não sejam de boa qualidade, né, se você talvez tenha experiência com inquilinos que deterioram esse investimento você pode preferir por assumir o custo integral desse imóvel e abater esse custo do rendimento que você terá lá na frente, fazendo o seu investimento aí É um investimento talvez um pouco menos rentável mas também menos depreciado, menos deteriorado por mau uso E normalmente quando a gente tá procurando um inquilino comercial principalmente, você coloca uma boa franquia de uma marca reconhecida você agrega valor ao seu imóvel Se por outro lado o inquilino comercial cria um ponto que desvaloriza que atrai uma clientela que não é positiva praquela região, é melhor não ter esse inquilino que desvalorizaria o seu imóvel e manter esse imóvel fechado pra que a região como um todo continue atraindo interesse de investidores que queiram comprar e não alugar esse imóvel que você tem

Excelentes pontos Agora com relação a consórcio, é uma boa opção? Se você souber fazer um comentário geral a gente fecha esse segmento de imóveis a pergunta é da Rosemeire Souza Rosemeire é importante entender que consórcio será mais vantajoso à medida que os juros da economia forem mais altos, quanto mais caírem os juros mais os financiamentos se tornam competitivos em relação ao consórcio Por que? O consórcio é uma forma de você adquirir bens, móveis e imóveis, pagando apenas uma taxa de administração não existe o custo financeiro, existe um custo administrativo de você parcelar essa compra e dividir num grupo de vários consorciados Na realidade brasileira atual o consórcio ele é interessante na medida que a prestação que você paga pra quitar essa carta de crédito que você tá adquirindo em média, em geral pra consórcios de prazo

de médio a longo prazo, vamos dizer assim de sete a dez anos Você tem uma condição muito mais vantajosa em relação aos financiamentos existentes para o mesmo prazo Qual que é a desvantagem do consórcio? Você não sabe quando vai receber o bem

Você entrou no financiamento, você passou pela burocracia, deu ok O financiamento saiu, ou seja, o banco vai pagar o vendedor, você já tem o direito de usar o carro, ou imóvel que você tá adquirindo No caso do consórcio você paga uma carta de crédito sem saber quando será contemplado, depende da sorte ou depende de uma boa poupança pra oferecer um lance contemplado Então a minha reflexão é de que vale a pena contratar um consórcio quando você quer usar um automóvel usar um imóvel na medida que você tem um belo valor pra você oferecer de entrada algo próximo da metade do valor do bem né e precise financiar o restante Nessa condição ao adquirir uma carta de crédito talvez em alguns poucos meses o seu lance seja contemplado e aí você vai assumir o restante dos pagamentos aí no valor bem menor do que assumiria num financiamento

Então com um belo valor pra dar de entrada, ainda com o juros da economia nos patamares atuais, consórcio é um bom negócio sim Fantástico Vamos falar um pouquinho sobre ouro que foi no nosso vídeo anterior, quem não assistiu procure a aula de Dicas Essenciais do Gustavo Cerbasi, você mencionou que no ano de 2012 o ouro teve um destaque interessante Temos uma pergunta aqui: – qual a sua opinião com relação a investimento em ouro principalmente como uma forma de reserva de valor frente a um cenário inflacionário? Porque ninguém fala de investimento em ouro no Brasil mesmo sabendo que ele ganha em rentabilidade há quase dez anos Comentário do Lino Gill

É o mercado de ouro no Brasil, principalmente, ele é meio que oligopolizado por um grupo relativamente pequeno de investidores, são os investidores do mercado futuro, mercado de derivativos É existe a possibilidade de qualquer pessoa física operar ouro através dos mini-contratos de fazer isso indiretamente através dos fundos também Mas por questões culturais, não há outro motivo O brasileiro não tem o hábito de investir em ouro Não tendo o hábito, a pessoa física que investe em ouro sempre vai estar meio que à mercê de movimentos um pouco mais bruscos do que acontece em outros mercados né, causados por grandes 'players' do mercado

Não que não existem não exista movimentos bruscos nos Estados Unidos, na Europa, mas o ouro é tido sim como um ativo conservador, é tido como um elemento que protege o investidor das oscilações inflacionárias de câmbio, só que em razão de um trabalho muito cuidadoso, muito habilidoso dos produtores de ouro, dos detentores das reservas de ouro no mundo, né Que zelam pra que o valor do seu ativo continue em alta, o ouro é uma commodity, é uma commodity de uso limitado

Tem uso farmacêutico, tem o uso químico e principalmente o uso estético, né, de venda de joias Mas quem tem algum contato com o mercado joalheiro também sabe o árduo trabalho desse mercado pra convencer os mais jovens a dar o valor que os mais velhos dão ao mercado de ouro Então é um risco parecido com a quebra que existiu lá entre os 'babyboomers' nos Estados Unidos que tudo aquilo que funcionava pra uma geração, não necessariamente vai funcionar pra geração seguinte Então com a habilidade dos produtores e detentores de estoque, o ouro vem se mantendo como commodity Vale a pena investir? Eu acho que à medida que você se envolve com esse mercado e estuda o mercado vai conhecendo os diversos 'players' que fazem parte, você vai estar acompanhando meio que dominando as informações de mercado e vai fazer um bom investimento, né

Se acontecer algum tipo de desequilíbrio estará entre os primeiros a se desfazer de uma posição caso algum tipo de risco aconteça Agora se você acha que o ouro é interessante, acha que vai fazer um bom negócio porque acha que o ouro vai se manter bem rentável Você certamente vai fazer um péssimo negócio, tá Deixa de achismo, achismo não funciona no mundo dos investimentos a gente recomenda em geral a renda fixa pra muita gente porque a renda fixa não muda, né Então tudo aquilo que tem risco envolve

exige da pessoa um certo grau de estudo, envolvimento pra fazer um bom negócio E aí curtiu? Não é à toa que a comunidade da Arata Academy votou no Gustavo Cerbasi como melhor educador financeiro do ano Eu recomendo até que você consulte os livros impressos dele

Tem vários best-sellers incluindo aí o 'Os Segredos dos Casais Inteligentes' e o novo livro 'Bons Conselhos de Meu Pai que me ajudaram muito a prosperar' O Gustavo Cerbasi também dá uma Aula Magna pro nosso curso, pros participantes do curso 'A Classe Alta' da Arata Academy Se você não conhece ainda o curso vou deixar um link aqui pra você assistir uma amostra espero que você goste bastante Pode conferir mais tarde E se você curtiu o vídeo e puder ajudar a gente a compartilhar entre os seus amigos também isso é muito bem-vindo a gente agradece muito e pode ter certeza que nós vamos continuar produzindo novos conteúdos, novos materiais e novos temas

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